2018年西安土拍市場熱火朝天，優(yōu)質(zhì)地塊備受追捧，溢價率依然居于高位。業(yè)內(nèi)人士分析，從2018全年土地市場表現(xiàn)來看，土地供應(yīng)板塊不斷外延、地價居高不下是最明顯的兩大特點。但是，隨著下半年樓市“降溫”，也有部分土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，相較上半年，土拍市場逐漸回歸理性。

　　金泰拍得“新地王”

　　樓面價達(dá)9117元/平方米

　　對于2018年土拍市場而言，11月7日是個值得載入史冊的日子，南二環(huán)原監(jiān)獄的兩塊用地，起拍價（底價）超過千萬元每畝，總價超過了20億元，這在西安土拍市場均屬首次。2018年11月7日下午，西安市國土資源局以拍賣方式出讓2宗共計388.514畝國有建設(shè)用地使用權(quán)。宗地一凈用地面積208.152畝，其中商業(yè)45.302畝，住宅162.850畝；宗地二為住宅180.362畝。最終兩宗地均落入陜西國企金泰的囊中。宗地一畝單價達(dá)到1281萬元，樓面地價為7366元/平方米。宗地二畝單價高達(dá)1519萬元，樓面地價為9117元/平方米。參與競買的還有中海、招商等一共4家企業(yè)，都是“國家隊”。金泰拍得的宗地二也成為西安市場的“新地王”。

　　美城股份首席市場分析師沈瑋認(rèn)為，樓面價超過9000元/平方米，創(chuàng)了歷史新高，但是以現(xiàn)在的市場來看這個價格還是相對偏低的，畢竟早在2016年，融創(chuàng)壹號院所在地塊當(dāng)時的樓面價已達(dá)到7200元/平方米，二級市場地價已經(jīng)翻了一倍多，而一級市場則相對較穩(wěn)。

　　獨立財經(jīng)評論人朱文分析，新地王的誕生有二環(huán)板塊土地資源稀缺性的緣故，更有主城區(qū)教育、醫(yī)療、地鐵、公園和商業(yè)成熟的作用。

　　土拍外延區(qū)域擴(kuò)大

　　高陵地價一年上漲十倍

　　西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健回憶，印象最深刻的是2018年春節(jié)后不久，大牌地產(chǎn)商在西安土地市場的爭奪，將戰(zhàn)火從2017年的浐灞、灃東、長安轉(zhuǎn)向了西咸新區(qū)灃西新城。2018年2月24日，西咸新區(qū)灃西新城多宗土地拍賣，除被西咸新區(qū)交大科技創(chuàng)新港實業(yè)有限公司以底價摘走的交大創(chuàng)新港幾宗配套用地外，在另外6宗住宅用地的競拍中，吸引了西安市場多家大牌地產(chǎn)企業(yè)參與競拍，最終這6宗住宅用地被成都興城人居地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司、西安紫薇地產(chǎn)開發(fā)有限公司、咸陽恒豐投資有限公司以高溢價、高地價、高樓面價的“三高”形式瓜分。

　　招商地產(chǎn)與中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、經(jīng)開地產(chǎn)、灃西置業(yè)等企業(yè)經(jīng)過13輪競拍，最終以6.3億元拍得灃西文教園板塊69畝住宅用地，樓面單價6240元/平方米，土地單價915萬元/畝，溢價率62%，打破西咸新區(qū)最高地價記錄。

　　2018年7月份，陜西嘉園置業(yè)在高陵以近600萬元/畝的單價拍下藍(lán)湖九郡項目所在地塊，樓面價超過3000元/平方米，引得各方關(guān)注，而這個價格相較2017年上漲了將近10倍。

　　沈瑋當(dāng)時曾分析認(rèn)為“這個行為有點過激”，果不其然，在3個月后的10月份，高陵板塊就出現(xiàn)了首次土地流拍事件，此事也代表了開發(fā)商對于高陵區(qū)域信心不足。而2018土拍市場最大的特點則是外延區(qū)域增多，據(jù)統(tǒng)計，2018年土拍的第一梯隊和第二梯隊都是在秦漢、灃西、灃東、高陵等區(qū)域，**一個主城區(qū)是浐灞。主城區(qū)土地供應(yīng)減少，必將影響2019年土地市場。

　　上半年溢價率居高不下

　　下半年回歸理性

　　2018年西安土地市場出現(xiàn)量跌價漲的新趨勢。在大西安城市價值逐步提升的今天，浐灞區(qū)域和西咸新區(qū)的土地變成了“香餑餑”，受到眾多龍頭房企的熱捧。

　　創(chuàng)典全程信息部部長劉蘭蘭表示，2018年前三季度西安土地市場呈現(xiàn)一片“欣欣向榮”的景象，供應(yīng)量大幅增加，土地價格也在樓市火熱的背景下及房企瘋狂搶奪的過程中被重新定義。從年初的浐灞兩宗地經(jīng)18輪叫價后而熔斷，到灃西新城28宗地塊遭房企激烈競搶，土地溢價率被抬高至291%，上半年可以說但凡有地塊推出，便會引得眾多房企爭搶。但從入秋開始，伴隨著樓市的逐漸降溫開始出現(xiàn)流拍，成交土地有些為底價成交，相較于上半年的“如火如荼”，土拍市場逐漸回歸理性。

　　2019年1月17日下午，曲江大明宮百花村231畝城改土地及曲江大明宮54.063畝商住土地進(jìn)行拍賣，其中百花村土地被西安萊安地產(chǎn)競得，而位于曲江大明宮的商住土地則經(jīng)過曲江大明宮、金地、招商、中海、萬科、金輝、旭輝、華遠(yuǎn)等12家品牌房企輪番競價后，最終溢價44.8%，花落西安正榮置業(yè)發(fā)展有限公司。 華商報記者 狄芳 杜蒙